Mula sa fast-fashion chain na H&M hanggang sa lifestyle brand na Maison Kitsune at cosmetics firm na Innisfree, mass-market tagatingi ay nagtatayo ng tindahan sa mga lugar na dating inookupahan ng mga luxury brand sa mga pangunahing shopping district ng Hong Kong.
Sa tulong ng pagbaba ng mga renta sa mga nangungunang lokasyon, ang mga retailer ng accessory, sport at lifestyle ay umuusbong bilang isang bagong puwersang nagtutulak ng US$60-bilyon (S$80.4-bilyon) ng Hong Kong tingian industriya, bahagi ng isang malaking pagbabagong pinagdadaanan ng lungsod sa gitna ng pagbagsak ng retail sales.
"Ang trend na ito ay magpapatuloy," sabi ni Mr Joe Lin, executive director sa property consultant CBRE. "Makikita natin ang mass-market na mga tatak na muling lilitaw sa mga pangunahing lokasyon."
Ang mahinang benta ng mga luxury goods ang nagtulak sa Hong Kong na mag-ulat ng ika-16 na sunod na buwanang pagbaba sa retail sales noong Martes.
Ang mga benta ng alahas, relo at mahahalagang regalo ay bumagsak ng 21 porsiyento noong Enero hanggang Mayo, na nagdulot ng 10.8 porsiyentong pagbagsak sa pangkalahatang retail na benta, habang ang mga kosmetiko at gamot ay nag-post ng 2.7 porsiyentong pagbaba ng benta at ang mga kasangkapan at kagamitan ay nag-ulat ng 5.3 porsiyentong pagbaba, ayon sa datos ng gobyerno.
Ang mga luxury retail sa Hong Kong ay sumabog sa nakalipas na dekada habang dumarami ang mga mayayamang Chinese sa lungsod upang bumili ng mga high-end na Western brand, na itinutulak ang mga lokal na alahas at iba pang mga tindahan na dating nangingibabaw sa mataas na kalye.
"Noong araw, ang nakikita lang namin ay (mga alahas) Chow Tai Fook, Luk Fook at mga parmasya," sabi ni Ms Cynthia Ng, direktor ng mga serbisyo sa tingi ng Colliers International.
"Ang mga ito (mga bagong retailer) ay hindi kinakailangang mga lokal na tatak, ngunit malamang na mas mura sa pagpepresyo at mas bata... Hindi lamang ang adjusted rental ay umaangkop sa kanilang badyet, ngunit sa parehong oras ang pagkahumaling at pangangailangan para sa fitness at sports ay tumutulong din sa kanila."
Gayunpaman, ang mga tatak ng mass-market ay maaaring mahirapan na makamit ang mga margin at kakayahang kumita na kailangan upang bigyang-katwiran ang mga pangunahing renta sa mahinang kapaligiran sa tingi, sabi ni Mr Kevin Lai, isang ekonomista sa Daiwa Capital Markets sa Hong Kong.
"Ang sektor ng luho ay karaniwang may higit na halaga na idinagdag," idinagdag ni Mr Lai. "Kaya ang mga taong ito ay maaaring hindi magawa ang eksaktong pareho."
Ang mga retail na upa sa mga pangunahing shopping district ng Hong Kong, na kabilang pa rin sa pinakamataas sa mundo, ay malamang na bumaba ng isa pang 5 hanggang 8 porsyento sa ikalawang kalahati ng taong ito, na dinadala ang buong taon na pagwawasto sa 10 hanggang 15 porsyento, sabi ng CBRE.
Ang mga pagtanggi na iyon ay umaakit ng mga bagong nangungupahan sa mga tindahan na malaki at maliit.
Sa Russell Street sa prime Causeway Bay shopping district, ang 400 sq ft space na inookupahan ng grupo ng alahas na Follie Follie ay pinalitan ng footwear outlet na Joy & Mario, habang ang Jaquet Droz luxury watch shop ng Swatch Group ay napunta sa South Korean cosmetics brand na Innisfree.
Sa malapit, nagbukas ang H&M ng isang flagship store noong nakaraang taon.
"Para sa amin, ang pinakamahusay na lokasyon ay palaging susi, at kapag lumitaw ang mga pagkakataon, tinitingnan namin ang mga posibilidad para sa pagbubukas ng mga bagong tindahan," sabi ng isang tagapagsalita para sa H&M sa Stockholm.
Ang sports brand na Adidas noong nakaraang taon ay nag-arkila ng 13,000 sq ft shop sa lungsod sa halagang 22 porsiyentong mas mababa kaysa sa dating sumasakop nito, si Coach, habang isinara ng premier American brand ang fourstorey flagship store nito sa Central sa gitna ng mahinang retail sentiment at pagbaba ng mga turistang dumating mula sa China.
Nagre-renovate ang malalaking shopping mall at nag-aalok ng mga kaakit-akit na termino habang lumalaki ang mga bakante, at naging mas abot-kaya rin ang mga tindahan sa antas ng kalye.
Ang Pacific Place ng Swire Properties, kung saan babahatiin ng British fashion house na Burberry ang laki ng tindahan nito sa susunod na taon, ay nire-reshuffling ang halo ng nangungupahan nito, na nagdadala ng mas maraming tindahan ng pagkain at inumin.
Ang Lifestyle store na Homeless ay nagbukas kamakailan ng isang tindahan sa CityPlaza shopping mall, pagkatapos ng mga taon ng pagsisikap na ma-secure ang isang lugar sa isang pangunahing shopping district, at nagpaplanong ilipat ang tindahan nito sa Tsim Sha Tsui ngayong taon sa isang lokasyong may mas mahusay na trapiko.
Nakikita ng mga eksperto sa retail at ari-arian na nagpapatuloy ang trend habang nananatiling mahina ang benta ng mga luxury goods, sa kabila ng matataas na diskwento.
"Sa ikalawang kalahati ng Mayo, maraming brand ang nagsimula ng kanilang mga benta sa tag-init nang mas maaga kaysa dati, na nag-aalok ng mas mataas na mga diskwento kaysa sa karaniwan nilang ginagawa," Mr Thomson Cheng, chairman ng Hong Kong Retail Management Association. "Nabigo itong makabuluhang mapalakas ang mga benta. Nakababahala ang sitwasyon."
Noong unang bahagi ng Hunyo, binawasan ng French fashion house na Chanel ang mga presyo ng hanggang 70 porsiyento sa mga piling item, habang binawasan ni Coach ang ilang presyo ng kalahati, alinsunod sa mga galaw ng Burberry at French luxury group na Kering's Gucci.
"Ang pattern ng paggastos ng mga turista sa mainland ay nagbago at ang kanilang kapangyarihan sa pagkonsumo ay humihina," sabi ni Mr Cheng.
